Re: 2012/13 財政預算-增加管理費

[中秋節]

説虧損是“管理公司”制造岀來的，最低工资‘前’保安員一向都是六、七个、‘後’要八个。有前無後的安装岀入会所八逹通机，不日要改建車路閘，完全破坏了当年“嘉華星涛湾的設計師心血”风水。可能後門才是正門呢？傳冬季泳池燃料龐大開支停開、现在‘个別’要求、重開。本人前年要求泳池早上開7：00好讓上班一族游泳後上班、精神又健康，会所職員正面回答説：我们不会為‘个別’要求作更動。真好笑！

[中秋節]

説虧損是“管理公司”制造岀來的，最低工资‘前’保安員一向都是六、七个、‘後’要八个。有前無後的安装岀入会所八逹通机，不日要改建車路閘，完全破坏了当年“嘉華星涛湾的設計師心血”风水。可能後門才是正門呢？傳冬季泳池燃料龐大開支停開、现在‘个別’要求、重開。本人前年要求泳池早上開7：00好讓上班一族游泳後上班、精神又健康，会所職員正面回答説：我们不会為‘个別’要求作更動。真好笑！

[YuMoBor]

這是一個問題, 解決方法不是只有加和不加這兩個答案. 還有加少一點, 或徹換管理公司. 只要理由充份, 討論合理, 得到50%的業主支持, 就可通過.
這亦是一個改變的楔機, 屋苑管理改善, 屋子都會增值.

前提是我是支持增加管理費的. 因為最低工資和通脹需要應付, 而我又不想減少現有屋苑的管理質素.
但增加管理費的幅度超過應付最低工資和通脹的原因是什麼呢? 屋苑的服務增加了嗎? 還是管理的質素比別的屋苑更優質, 我們需要加管理公司的工資來挽留他們繼續為我們服務嗎?

營運一間公司, 收支取得平衡, 不礙乎開源, 節流. 第三是假如發現管理公司的收費比第二間管理公司超出很多. 那便徹換管理公司好了.

1. 開源.
現有屋苑的收費服務: 邨巴, 游水卷, 羽毛球場租
這些收入佔屋苑收入是多少?
和政府的收費比較是否差很遠? 有沒有加費的空間?
增加游水節數, 減少每節游泳時數, 延長夏季泳池開放時間, 可否增加屋苑收入, 回應住戶要求, 改善屋苑管理服務呢?
最重要是加了之後, 屋苑的收支有多大的改善呢?

增加收費項目: 例如兒童託管, 課餘補習. 外判團購, 都是商機.
或是在網頁開賣廣告的page. 收集馬鞍山區食肆的外賣單張, 比他們在我們的信箱內放宣傳單張環保.

2. 節流
最常見的節流方法是電子帳單. 或減少發單的次數. 水電煤電話收費電視銀行一早巳經用了這個方法.
又例如康業其他屋苑都有PPS繳交管理費, 不知為何星濤灣卻沒有.

3. 最後徹換管理公司.
那要有很大的理據. 例如馬鞍山區的其他屋苑的設施, 管理費收費水平. 應該收集了讓業戶作出比較.
海典灣沒有羽毛球場, 管理費是多少?
嵐岸據說廿四小時的會所, 收費又是多少?
聽濤雅苑的高衞的管理質素人所共知, 管理費又是多少呢?

[馬拉糕]

小弟係管理委員會的一份子，相信有些問題我回應比較好:

1) 現時「康業」不是「公契經理人」，也不是發展商「嘉華」的子公司，故不需50%業主投票，只需法團三個月的通知便可更換。

2) 本年5月20日的AGM也有議程討論「康業」的合約，會上通過了他們未來2年的服務合約(詳情見AGM會議紀錄)。換言之，2年後每一個業主也有權去「叮」走康業。若這2年間他們有嚴重的問題，業戶也有也有權透過業主大會以簡單多數方式「叮」走他們。

3) 「康業」收取固定的經理人酬金每月($21,840), 與一般發展商子公司管理新樓經理人酬金與屋苑支出有所分別。

4) 屋苑自2004年入伙管理費水平一直未有改變, 過去有充份盈餘時嘗試豁免2-3個月(忘記了實際次數)管理費。

其他, 實質的數據由管理公司整理後再向大家公佈。

[b0506]

星濤灣管理費已比起其他屋宛貴,為何重要加呢,有咩地方要節省同改善呢 ? 管理有無問題呢 ? 要求加費係唔係一個最好架方法呢 ? 加左又能夠改善嗎 ? 一兩年後係唔又會再加呢 ? 你地有咩計劃呢 ?

1) 為何業主可以欠4個月管理費 ?
2) Shuttle Bus 開資要$492,000 一年, 平均計一個月要$41,000, 有無個Breakdown 睇下呢個錢點用, 例如司機人工,油費, 牌照,保養等等?
3) 星濤灣有幾多個Staff 呢包括Customer Service Office ?
4) 電費, 清潔費 Breakdown ?
5) 經理人酬金, 又係什麼呢 ?

以上都係一些數字比較大同有疑問, 有些比較細微架數字其實都好想知道.

請問我們業主有無權清楚知道所有費用架詳細資料.

[hello]

這時候應該再考慮取消往返大學站的shuttle bus 服務, 本人多年前已提出, 但主席堅持向運輸署爭取很困難才取得這條線, 一意孤行要營運下去, 大家可以看看這項支出是相當高昴, 如果可以取消,真的節省開支不少呢!

[客戶服務處]

多謝各業戶就增加管理費提供寶貴意見。

嘉華星濤灣自2004年入伙至今住宅管理費未曾作出任何調整，並曾於2007/2008 年度 及2008/2009年度分別免收一個月管理費，回饋業主；而車場管理費亦只於2008/2009年度曾作出調整直至現時。

現時屋苑服務員的編制是日/夜間各8人，有關編制於多年前已訂立，服務員主要負責5個固定崗位，包括大樓、廣場及停車場出入、控制室等及不定時巡邏及緊急支援，加上放假、替位及有員工流失，現時的人手剛好維持日常屋苑的運作。

服務處現時已實施多項開源節流的措施以減少屋苑的財務負擔，經參考同區屋苑會所及公眾設施收費，屋苑的設施的收費相對較便宜，故於去年7月已陸續增加羽毛球場/籃球場、燒烤場的收費；而今年8月1日起亦會增加泳池的收費，估計屋苑會所整體收入會增加$7萬。

有業戶亦反映可考慮全面取消或下午時段穿梭巴士服務。現時每月約有5000人次使用穿梭巴士服務，屋苑每月約補貼$2萬。由於現時鄰近屋苑天宇海及欣安村已入伙，有住戶已經常反映屋苑鄰近的公共交通設施不足。另服務處亦曾統計上/下午時段村巴使用人數比例分別為65%及35%，而經與承辦商商討若取消下午時段服務只可減少30%服務費，扣除村巴的收入，每月只可節省數千元，但卻對有需要服務的業戶構成不便，經平衡業戶的意見及需要後，決定維持現時的村巴服務。

另現時穿梭巴士的合約會於8月底屆滿，服務處已進行招標報價程序，而標書內亦清楚列明合約價的細明表包括司機、燃料、保險牌費等，並會於下次的管委會討論有關合約細則及調整收費事宜，以減少屋苑的補貼。

有業戶亦對屋苑的節約措施表示關注。服務處已將屋苑/車場的公共地方照明更換節能光管/LED燈等，及於晚上12時後各座停用2部升降機，以減少屋苑電費支出，截至今年度3月的電費實際支出比去年度減少約$8萬。同時，管委會亦就關閉冬季泳池作詳細探討及討論(可參閱6月13日的會議紀錄)，現維持泳池全年開放，及嘗試於本年度調整夏季及冬季泳池的開放時間(推遲冬季泳池開放及提早關閉冬季池以節省煤氣費約$8萬支出﹕暫定由11月尾至3月中)，以減少營運支出及平衡業戶的需要。

另有業戶建議用盈餘及儲備金合共約$700多萬(截至3月31日止)支付未來2-3年的赤字。以服務處本年度的預算支出只足以應付屋苑日常的運作已有約$148萬的赤字，加上持續的通漲及日益增加的維修及合約支出(清潔及穿梭巴士於合約今年下半年將約滿，預計合約增幅最少15%)，保守預算未來2-3年的赤字合共約$450萬。此外，於5月20日的周年大會亦已簡介未來數年屋苑有多項大型維修工程進行包括正門改善工程、屋苑沉降工程維修、更換水泵系統、樓層鋁窗工程、清洗外牆等工程，故有需要未雨籌繆，每年於住宅部份轉撥$264,000往儲備基金以應付大型維修項目。現時屋苑若不增加管理費，上述盈餘連儲備預計於3-4年便會消耗，對屋苑的財政狀況有負面的影響。

服務處再次多謝業戶的寶貴意見，並會綜合業戶的意見，整理資料後提交管委會於下一次會議作最終決定。

[2008]

我想大部份業主不能接受15%的加幅，只是可否有下調的空間？

[a2502]

Re: OBJECTION of increasing 15% management fee.

--how can we spend over 10millions dollars/yr. all those years for
maintenance of only two blocks?
--we are always highest mgmt fee/sq.ft among those inMaOnShan ?
--I think HongYip has been over spending our money which we
should have save some to our sinking fund like what we dose
in the past years .
--should the mgmt. office place a signature form in each block
L/floor requesting every flat resident to sign for objection/
agree of this mgmt.fee increase ?
Thankyou.

[hello]

我依然反對維持穿梭巴士服務:
1. 何必堅持營運一項必須要補貼而又少於50%住戶受惠的支出。
2. 不合經濟原則, 月月補貼, 1年便是補貼12萬以上；
3. 一帶屋宛比星濤灣住戶還要多都沒有穿梭巴士 服務 ；
4. 星濤灣有地利, 有2個車站往大學站, 錯失了一班, 仍可走去另一邊馬路追回上同一班, 而車程只是5分鐘, 如何擠迫, 企到去大學站都不是大問題；
5. 有穿梭巴士服務 去大學站, 不是吸引樓宇買賣的重點。